商业地产·区域视觉 有着北部新区“财富引擎”之称的重庆财富中心，在去年底试营业以来，似乎一直没有摆脱人气匮乏的“病根”。 是天时欠佳、地利不顺、还是人和缺失？亦或者，皆有。 采访中，一位专家表达了他对眼下国内房企一拥而上进入商业地产的看法：“在如何养活商业这方面，房地产商会发现自己很。光一个商业定位，就有太多的纪律要遵守。商业业态选不好，达不到商业回报要求，业态就要走，这样就会导致整个业态往下走，直到最后把商业做死。” 重庆财富购物中心1楼大厅只见商家难见人 6月24日中午1点，记者来到重庆财富购物中心1楼大厅，偌大的厅内仅稀疏的几个行人。从1楼到2楼，往来的顾客更是少之又少。 “从6月停车场开始收费以来，到商场来的人流明显降了不少。”财富中心一商家告诉记者。 另一陈姓营业员更是表示，从去年底试营业，到今年5月百盛百货正式开业，财富中心内的客流一直没有大的起色，而他自己所在的茶餐厅，平均一天的收入也不会超过500元，最高的时候也没超过1000元，老板每个月都在强撑。 商业规划缺乏居住区支撑 佳宇国际商业投资有限公司副总裁斌分析说，重庆财富中心地处城市中心区域，商业一直做不起来的根本原因在于缺乏有效人气。尽管财富中心一片有大量白领，但对商业的拉动并不明显，除了上下班时段，其余时间严重缺乏人流支撑。 斌说，商业地产项目的选择，与周边居民的保有量（也就是通常所说的有效入住率）有直接关系。财富中心周边除了龙湖西苑外，似乎没有更多的小区为其商业提供人气支撑。再往南，新牌坊一片的居民被新牌坊周边商业拦截，而向北、向西和向东，除了星座系列的写字楼上班族外，方圆1公里之内几乎再也找不到居民区。 更有业界人士担忧，随着新牌坊中渝国际都会25万平方米购物中心的亮相，重庆财富中心的商业尴尬境遇在未来几年时间中将体现得更为明显。 10年招商一波三折 重庆财富中心的商业项目自2004年启动以来，其高规格的规划吸引过众多投资者的目光，甚至被称为北部新区的“财富引擎”。但近10年的招商过程却一波三折，向远东百货等多个商家抛出的“橄榄枝”，也最终在半道上划了句号。 一直到2012年年中，重庆财富中心才传出消息，百盛百货以及H&M、优衣库、无印良品、Mothercare、星美国际影城、鲁西肥牛等品牌商家将入驻更名后的“重庆财富购物中心”。5月13日，酝酿近1年的重庆百盛百货重庆财富购物中心店，及部分品牌商家正式开业。但随着开业前几天的新鲜劲过后，财富中心又再度陷入沉静。在财富中心财富园3号楼A栋上班的领域机构市场研发中心副总监张鑫表示，在财富中心的上班族确实很多，但真正有时间逛购物中心的人少之又少，“我自己都从没去过。”张鑫说。 商业地产易生难养 记者调查了解到，除重庆财富中心外，在城市中心地段或黄金，都出现过一批经营不善的商业地产项目，有的几经转手仍然难以摆脱萎靡的经营态势。在商业地产专家看来，城市商业“百慕大”的现象背后，都有着一系列明确的成因。 采访中有专家表示，由于住宅地产受到政策调控，大量房企甚至其他行业的企业开始进入商业地产，掀起了一阵商业地产狂潮。然而，目前中国成功的商业地产和城市综合体案例却并不多。 “从正常的商业地产培育时间来看，5年算一个。”旭阳地产营销总监廖晓黎认为，商业地产易生难养，即便是如今人气旺盛的北城天街，前5年也同样经历过市场培育时间。“如果周边居民多，那么商业项目的市场培育期就会相应缩短，如果周边没有更多的居民，就只能走特色商业线，如奢侈品市场或专业市场等。” “我们看一个商业项目是否有投资价值，通常的做法是晚上去数灯，看项目1公里范围内的居民亮灯率。”廖晓黎说，普通投资者选择新兴区域的商业项目，一定要先看商业项目周边到底规划了多少居民区。重庆晨报记者 吴从斌 |